一、“工抵房”的认识

“工抵房”属于“顶账房”的一种神色，具体是指设备商与施工方商定，用设备商设备的房屋作价抵顶应酬的工程款。

二、购买“工抵房”的法律关系

购买设备商用来抵顶工程款的“工抵房”时，常常触及三方关系：第一，设备商与施工方之间的以物抵债合同法律关系；第二，施工方与购房者之间的商品房营业合同法律关系；第三，设备商与购房者之间的商品房营业法律关系。

（一）设备商与施工方之间的以物抵债合同法律关系

设备商因资金链弥留，与施工方商定以建成后的房屋抵顶工程款或货款的，一般情况下该商定正当灵验，属于两边坚定的以物抵债公约，该公约具有如下特征：

1.属于诺成合同，新债与宿债并存且优先履行新债

《最能手民法院第五巡回法庭法官会议纪要》在对于以物抵债公约收场后，债权东说念主是否有权礼聘履行宿债的问题上以为：“以物抵债公约当作民事合同，其成立要件受制于当事东说念主兴致自治以及《合同法》的律例。《合同法》第二十五条竖立了以诺成合同为原则、以本质合同为例外的合同成立司法。《合同法》分则中未律例以物抵债公约，该公约属于无名合同，参照与其性质最附进的营业合同的律例，以物抵债公约应为诺成性合同。在当事东说念主未商定以债权东说念主本色受领抵债物当作以物抵债公约成立要件的情况下，该公约自两边完诱惑意时即成立。当事东说念主收场以物抵债公约是为了璧还宿债，在以物抵债公约未履行前新债与宿债并存，但基于对债权东说念主与债务东说念主利益的对等保护，以及对当事东说念主举止的可预期性条目，为了眷注往复秩序的踏实，在以物抵债公约不存在履行遏制时，当事东说念主不得单方条目履行宿债。”

2.履行期限届满后收场公约才可发见遵循

《九民纪要》第四十四条律例：“当事东说念主在债务履行期限届满后收场以物抵债公约，抵债物尚未委用债权东说念主，债权东说念主请求债务东说念主委用的，东说念主民法院要在意审查以物抵债公约是否存在坏心损伤第三东说念主正当权益等情形，幸免无理诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，东说念主民法院照章给予撑抓。”

如当事东说念主在债务履行届满前收场了以物抵债公约的，该公约因违背谢绝流质或流押的律例而无效。《九民纪要》第七十一条律例，若典质方向物已完成给付，债权东说念主请求阐明财产归其所有的，东说念主民法院不予撑抓，但债权东说念主请求参照法律对于担保物权的律例对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，属于让与担保，东说念主民法院照章给予撑抓。《九民纪要》第四十五条律例，若典质方向物尚未委用债权东说念主，债权东说念主请求债务东说念主委用的，东说念主民法院应当向其释明，其应当证据原债权债务关系拿告状讼，经释清朗当事东说念主仍拒却变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其证据原债权债务关系另行拿告状讼。

（二）施工方与购房者之间的商品房营业法律关系

施工方当作“工抵房”的受让东说念主，为尽快回笼资金，常常会以较廉价钱对外售售房屋，并与购房者签订《房屋营业合同》或《房屋认购公约》，则两边之间成立商品房营业合同法律关系。即使施工方尚未得到“工抵房”所有权，或以物抵债公约无效，均不影响商品房营业合同见效。

（三）设备商与购房者之间的商品房营业法律关系

为确保购买的“工抵房”信得过可靠，购房者从施工方处购买后，还会与设备商单独签订《商品房营业合同》，或设备商、购房者、施工方三方共同签订《房屋认购公约》。对于设备商与购房者是否存在商品房营业法律关系的问题，司法本质中存在三种争议。

1.存在商品房营业法律关系，属于债权转让

购房者经施工方同意与设备商签订的房屋营业合同，即施工方将对设备商享有的债权转让给购房者，购房者支付购房款当作给付施工方债权转让的对价，同期购房者与设备商酿成房屋营业关系。

吉林省高档东说念主民法院以为：对于张洪艳与严永郁、延亿公司之间的关系问题。延亿公司系案涉小区设备单元，严永郁承包了其中的防盗门工程，两边在签订承包合同期商定以14号楼的房屋抵顶工程款。但在公约履行经过中，严永郁并未本色得到案涉房屋的所有权，仅是得到工程款债权，张洪艳在严永郁在场的情况下与延亿公司签订了房屋营业合同，即严永郁将其对延亿公司的债权转让给张洪艳，张洪艳给付的购房款为给付严永郁债权转让对价款，张洪艳与延亿公司酿成了房屋营业关系，延亿公司向张洪艳出具了购房款收条，亦高兴担委用房屋与办理房屋所有权文凭的义务。原审法院认定严永郁与张洪艳之间系债权转让关系并无不当。张洪艳虽主义其与严永郁的举止属于向第三东说念主履行，抢庄牛牛app但严永郁并未得到房屋所有权，房屋的刑事背负权仍由延亿公司所有，不存在第三东说念主履行债务问题，本院对张洪艳该项再审央求主义不予撑抓。【（2018）吉民申1910号】

2.存在商品房营业法律关系，属于债务加入

购房者从施工方处购买“工抵房”时，设备商与购房者单独签订《商品房营业合同》或三方共同签订《房屋认购公约》，标明设备商此时已同意加入购房者与施工方的商品房营业法律关系中，并自觉与施工方共同向购房者履行合同义务。

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辽宁省高档东说念主民法院以为：2002年7月7日，宋延福与高占云签订买房公约。2003年4月8日，坤城公司法定代表东说念主牛铁发在上述买房公约上续签：“齐备后办理入户手续”，应视为诉争房屋权益东说念主对宋延福刑事背负诉争房屋举止的追尊，故该买房公约正当灵验。牛铁发的署名举止既是对宋延福无权刑事背负举止的追尊，同期亦然对以诉争房屋抵顶坤城公司欠宋延福工程款的阐明。因牛铁发系坤城公司的法定代表东说念主，因此其署名举止标明坤城公司此时已加入了宋延福与高占云之间的合同关系，并与宋延福共同负有向高占云履行合同的义务。在高占云本色入住诉争房屋并进行装修后，坤城公司以决算后认定不需以该房抵顶宋延福工程款为由，拒却为高占云办理关连手续，并将该房另行抵顶给案外东说念主高太平，确有差错。【（2014）辽审一民抗字第1号】

3.不存在商品房营业法律关系

《辽宁高院民事审判工作下层、工作大师热门、难点100题》第六十八题：“债权东说念主抵债而来的房屋，惟有办理产权文凭后出卖给第三东说念主并办理产权变更手续方能发生物权变动遵循。债权东说念主在莫得得到房屋权属文凭情况下将抵债房屋出售给第三东说念主，第三东说念主又与设备商签订房屋营业合同，属于粉饰法律举止。第三东说念主虽与设备商签订商品房营业合同，但两边之间并不存在商品房营业合同关系。当事东说念主不成依据其与设备商签订的商品房营业合同主义落后委用或落后办证的违约背负。”

大连市中级东说念主民法院以为：依据已查明的事实，案涉房屋是富堃公司从嘉和公司抵顶工程款而来的，富堃公司在莫得得到该房屋产权证的情况下，向于清晨出售该房屋、收取于清晨委用的购房款，由于清晨又与设备商嘉和公司签订商品房营业合同，粉饰了关连法律律例的律例。因此，现于清晨主义嘉和公司依该合同承担落后交房的违约背负，莫得事实和法律依据。据此，一审判决驳回于清晨的此项诉请，并无欠妥，于清晨的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予撑抓。【（2016）辽02民终2214号】

三、“工抵房”买受东说念主能否摒除强制履行

触及工抵房履行的案件中，常见的问题有：当“工抵房”未经权属登记变更至买受东说念主名下，即被设备商的债权东说念主央求强制履行时，买受东说念主能否通过案外东说念主履行异议、履行异议之诉摒除强制履行。

案外东说念主履行异议之诉审理的基本理念是通过对案外东说念主和央求履行东说念主权益的比对，判断哪一方的权益在强制履行时势中更应受到保护。对案外东说念主是否享有足以摒除强制履行的民事权益的评判，是设立在相对性原则之上的。因此，在审理履行异议之诉时，应当容身于个案事实，将案外东说念主基于不同法律举止而享有的权益与央求履行东说念主债权进行比对分析。

证据《中华东说念主民共和国民法典》第二百三十二条律例的精神，非基于法律举止而得到物权的东说念主，在办理登记前刑事背负该不动产，不发生物权遵循。可见，在未办理权属登记的情况下，因其缺失公示性，法律对物权东说念主刑事背负不动产的遵循进行了减损性的律例。举重以明轻，施工方在未得到物权的情况下刑事背负“工抵房”，是无法将其具有类物权属性的遵循传递给买受东说念主的。这意味着，“工抵房”购买东说念主对房屋是否存在权益污点负有更重的审查注目旨务。

最能手民法院以为：吴遐是基于其对案涉合同方向物所享有的权益而主义摒除其合同除外第三东说念主的权益，故需就吴遐本人对案涉房屋的权益是否足以摒除强制履行进行判断。证据本案查明的事实，吴遐当作陈文韻与盛景公司之间《商品房营业合同》权益的受让东说念主，与盛景公司签订案涉《商品房营业合同》是在2017年7月11日。在这种情况下，与从房地产设备企业处径直购买房屋不同，当作买受东说念主的吴遐无疑应当对案涉房屋是否存在权益污点负有更重的审查注目旨务。而案涉房屋无法完成权属调遣登记显系吴遐未尽到这一审查注目旨务所致，吴遐应当自夸其责，其对案涉房屋所享有的权益因此而不应摒除华融重庆分公司基于典质权而央求的强制履行。【（2020）最高法民申3829号】

四、结语

本质中，设备商常以施工方尚未履行义务为由，拒不向购房者委用房屋或办理过户手续。该类纠纷所涉法律设施不解确且各地法院裁判不雅点不长入。一般情况下，若购房者无法提供与设备商签订的《商品房营业合同》，或无法提供与施工方签订且经设备商书面阐明的《房屋认购公约》，购房者很难向设备商主义权益。因此，在购买代物璧还型“工抵房”时，应在意讨论可能触及的法律风险，严格审核关连证件及合同，以更好眷注本人的正当权益。